关注西安楼市的朋友一定会发现，这几年西安到处在卖公寓。
从高新到浐灞，从港务区到曲江，从沣东到沣西……基本上每个区域都有很多公寓产品在售。
这些项目虽然位于不同的区域，由不同的开发商开发，并且价格也不同，但都打出的是不限购、首付低等卖点。
那么，刚刚过去的2021年，西安市场上各公寓项目销售情况如何？
近日，前瞻顾问、THE ONE（壹万）等第三方研究机构给出了答案。
2021年，西安的商品住宅销量是下降的，并且降到了近几年的低点。
与商品住宅销量下降不同的是，2021年西安公寓市场的成交量则呈现出大幅增长。
在这里，首先需要说明的是，本文中所称的公寓产品，既包括规划用途为公寓的产品，也包括性质为商办然后以公寓名义进行销售的产品。
关于2021年西安公寓产品的销量，长期专注于西安商业地产市场研究的壹万今天发布了《西安房地产市场黑皮书-西安公寓数据篇》。
数据显示，2021年西安公寓产品市场供应量为162.93万㎡，供应量较2020年下降43%。在供应量大幅下降的情况下，2021年西安公寓产品成交量为171.92万㎡，较2020年上涨24%。
另外，根据前瞻顾问2021年西安房地产市场报告中的公寓产品、供应数据显示，虽然由于统计口径的原因具体数据方面与壹万顾问的数据有小幅差异，但共同点是供求趋势一样。
前瞻顾问的数据显示，2021年西安公寓产品供应量同比下降51%，成交量同比上涨25%。
很明显，2021年西安公寓市场的总体趋势是：供应量大幅下降，成交量大幅增长。
从两家机构的数据来看，2021年西安公寓产品的供应主要集中在浐灞、港务区、城北、沣东，成交主要也集中在这几个区域。
2021年，浐灞板块主要在售公寓项目为新天地金融中心、龙湖新壹城、华远华时代等项目；港务区主力在售公寓项目为湃中心、招商局丝路中心、中铁卓越中心等等；沣东主力在售项目为保利和光小户、华润万象域；城北主力在售项目为正荣天寓、首创中心、隆源领寓、中建财智广场等等。
值得注意的是，2021年西安公寓产品市场中，高新、曲江的公寓呈现出高端豪宅化，其它区域则依然以传统的小户型精装平层、毛坯LOFT公寓产品为主。
在高新区，代表性高端公寓产品包括万瑞府、秦商国际中心、环球西安中心、万达天鼎、赛里斯壹号等等，售价从2-6万元/㎡不等。在高新核心地段住宅产品已经绝迹的情况下，这些占据高新一期、二期核心位置的高端豪宅公寓普遍受到市场的追捧。
同时，高新核心位置的普通的小户型公寓售价也在2万元/㎡以上。
曲江新区在售代表性高端公寓产品为融创曲江印、曲江流光云谷，成交价在3.6万元/㎡左右。另外，曲江还有曲江奥园城市新天地、曲江雁南寓等常规的公寓产品在售。
那么，在西安市场上在售的众多公寓项目中，2021年哪些项目卖的比较好？这一定也是大家所关心的。
对此，前瞻顾问的2021年公寓TOP10项目排名，给出了答案。
TOP10排名显示，2021年西安公寓销售额TOP10的门槛为4.14亿元，卖的最好的是万达天鼎，实现了16.17亿元的销售额。另外，曲江流光云谷在2021年也实现了10亿元以上的销售额。
从2021年西安销售额最高的10个公寓项目来看，有3个是高端公寓产品，这3个项目销售均价均在3.5万元/㎡以上；其余7个为普通的小户型公寓产品，销售均价从8670-22896元/㎡不等。
如果站在开发商的角度，2021年在西安有公寓项目在售楼盘数量比较多的是华润、龙湖、保利、正荣等。
华润在沣东、曲江、港务区均有公寓项目在售，龙湖在浐灞、航天基地有公寓项目在售，保利则在沣东、浐灞有公寓项目在售，正荣的两个在售公寓产品项目均位于城北。
这个问题是很多粉丝经常问到的一个问题，有人认为值得买，有人认为忽悠人买公寓就是坑人。
市场上那么多公寓产品，有值得买的，肯定就有不值得买的。
判断一个项目是否值得买，主要是看自己的用途，以及同区域的公寓产品供应量。
从用途的角度，无非是分为自用和投资。自用又分为自住和办公。自用的话，那看上了哪个项目觉得适合自己，那肯定是可以买的。毕竟西安的公寓价格已经低到这个程度了，买来自用还是比较划算的。
与住宅产品投资依靠价格上涨带来投资回报不同的是，公寓的投资是要靠租金收益。而支撑一个公寓项目租金水平的因素，无非就是区域内产业人口的情况，以及项目本身的轨道交通情况。
特别是产业人口这个因素，非常重要，因为有产业才能提供更多的就业岗位、才能聚集更多的人，才能好出租，并且租金能够更高一点。
投资小户型公寓，要避开的板块是目前产业聚集度低，特别是中小企业聚集度低，并且区域内公寓供货过高的板块。
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