昨天（1月20日），西安发布了5个楼盘共计2599套房源价格公示信息，详见《刚刚，西安5盘价格公示！均价2.6万元/㎡买天地源丹轩坊！》，这是2022年西安首次公示商品住房价格。
关于本批次各楼盘公示价格的楼栋、户型面积、每栋楼的均价和套数，大家可以翻阅地产房剑微信公众号昨天所推送的文章。
今天，地产房剑将对昨天价格公示中所涉及到的3个纯新盘中国铁建西派国樾、绿城观澜、兴庆御苑，做以详细的解读，以供各位粉丝朋友们参考。
中国铁建·西派国樾
我们昨天在文章中提到，在昨天公示价格的3个纯新盘中，市场上关注度最高的一定是中国铁建西派国樾。
之所以这么讲，是因为从2020年底该项目示范区开放亮相之后，关于项目的入市曾经多次传出消息，但每一次都让众多在等待的购房者们继续失望。
实际上，我相信这并不是开发商不想卖，早入市销售早回笼资金这是任何一家开发商所期待的，但问题在于限价政策背景下要想确保品质与备案价格之间的平衡，这是一件很难的事情。
关于中国铁建西派国樾所在的板块丝路软件城，价值大家都懂得，在这里也就不用太多的文字来分析了。可能很多人有一个疑问那就是丝路软件城与高新三期的中央创新区之间如何选择？
我们给出的答案是：丝路软件城成熟更快，3-5年会大变样，如果你想拥有更快的成熟生活，那就选择丝路软件城；高新三期的中央创新区规划起点更高一些，它承载的是10年后甚至更长时间高新区的发展，如果你愿意用更长时间等待，那就选择中央创新区。
中国铁建西派国樾的开发商中国铁建地产，开发商的靠谱性也就不用多说了，特别是在当前地产行业面临太多不确定性的背景下，央企更为靠谱。中国铁建在西安开发过北二环边的西派国际，沣西新城的西派时代、西派宸樾，西派国樾将会成为中国铁建地产在西安的第4个项目。从中国铁建在西安已开发的项目来看，以高端改善产品为主，具有不错的口碑。
站在项目本身区位角度，中国铁建西派国樾东北角一路之隔就是高新区第十八小学，西侧紧邻的是高新区第四初级中学（高新一中分校），教育资源没的说的。向南600多米就是苏宁广场，。虽然说丝路软件城目前没有地铁，但中国铁建西派国樾旁边的高新有轨电车（西安有轨电车1号线），会连接地铁3号线、6号线。
这块地是中国铁建在2020年1月份通过公开拍卖拿下的，楼面地价10729元/㎡，土地面积87.34亩，容积率2.8。
在这块地上，中国铁建西派国樾采用的是纯大平层设计，规划了13栋住宅（12栋商品房、1栋公租房），14-25F，户型面积172㎡起步，最大的户型360㎡两室三厅三卫，172㎡、192㎡户型设计采用的是大平层中常见的大横厅，275㎡户型则是270°采光端厅设计，从户型面积就可以看出这是一个纯粹的高端改善盘，小区内配套有会所。
按照之前的计划，该项目售价会在“3万+”，装标是非常高的。但从目前的备案价格来看，均价只有2.25万元/㎡，价格最低的是4#均价只有2.11万元/㎡，这个备案价格肯定不可能按照之前的标准来做装修了，将业主自己可以升级发挥的空间留给业主。
从这个价格水平来看，在同区域已入市的项目中，中国铁建西派国樾的价格是要低于招商臻观府、高新天谷雅舍、隆基泰和云玺领峯的，高于天地源云水天境。同时，丝路软件城板块待亮相的高新金茂悦园，属于“限房价、定品质、竞地价”拿地，商品住宅毛坯销售均价不高于23741元/㎡，户型面积120㎡起步。
整体来讲，该项目区域没问题、配套没问题、开发商没问题、项目没问题、性价比也比较高，只不过全部为大户型，购买门槛要高一些，更适合于在高新区、城西、沣东、城南工作的改善自住，以及投资。
绿城观澜
这个项目可能很多人还不了解，毕竟公开渠道的信息比较少一些。
绿城观澜位于港务区柳新路以北、迎宾大道以东，也就是绿城酒店的东北角。项目占地面积约76亩，分三期建设，其中：
一期全运酒店为一栋21层商务酒店，二期观澜住宅为6栋14-17层现代中式风格住宅，三期全运综合体为一栋28层超高层商务办公楼。
这次公示价格的就是这个地块中的二期观澜，面积110㎡ -143㎡，精装交付，共计424套房源。
众所周知，港务区的楼盘分布集中在三大板块，分别为奥体板块、秦汉大道板块、港务西路至港务大道板块，在这三大板块中，目前城市界面最好的毫无疑问就是奥体板块，毕竟这里是港务区的封面。
因此我们可以看到，奥体板块的几个盘，金地玖峯汇、华润置地未来城市、融创望江府、中粮奥体壹号在2021年不是“万人摇”就是“千人摇”，而其余两大板块的楼盘大部分是不需要摇号的。
绿城观澜，就位于奥体板块。
至于开发商、绿城的产品，在西安已经经历了市场的考验，全运村一期交付赢得了客户的一致认可。
从价格的角度来看，绿城观澜此次精装小高的均价在1.55万元/㎡左右，有2栋楼均价在1.5万元/㎡以下，这个价格在港务区、西安优势非常明显。因为在2021年10月份西安第二轮集中供地中，几家开发商摘得的地块毛坯房价格最高达到了1.8万元/㎡，目前港务区板块在售的几个没有绿城观澜地段好的项目精装高层价格也在1.55万元/㎡左右了。
因此，综合来讲，绿城观澜肯定是值得买的，并且这肯定是一个摇号盘，就看能否摇上了。
白云·兴庆御苑
与中国铁建西派国樾、绿城观澜位于西安三环外不同的是，白云兴庆御苑则位于西安一环边，紧邻兴庆公园。
地段，是这个项目最大的优势。
白云地产在这个项目上熬了很多年了，但直到2021年1月项目才摘地，80.399亩土地中有26.031亩是安置用地、54.368亩是商品房开发用地。
这个项目最大的痛点，就是容积率高的吓人，高达7.96，应该是西安新房市场上住宅项目中容积率最高的了，舒适度肯定是无从谈起了。
兴庆御苑此次公示一房一价的是82-140㎡的毛坯高层，户型比较多，可选性比较大，其中八九十平米的两室目前在西安市场上比较稀缺。从价格的角度来看，基本在1.78万元/㎡的价格，这个价格让我想起了香山红叶、南飞鸿玖玺大观，产品对照价格，属于刚需品质、改善价格，比较尴尬。
综合来讲，如果你只想买城市核心地段的两室，对于舒适度没有太高追求的话，那可以关注这个盘。否则，1.55万元/㎡的绿城观澜很明显更香。
当然，兴庆御苑还适合这么一部分客群，那就是一直在兴庆公园生活的老西安人，这部分人有着老西安情结，在区域内新房很少的情况下，这不失为一个选择。
上述3个纯新盘，区域不同、产品不同、价格不同，适合于不同的客群，互相之间没有任何竞争，不同的购房者可以做不同的选择。
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