来自金地管理的消息，近期金地管理签约港务区一总建面12.4万㎡的代建项目，这个项目成为金地管理在西安继泾河新城的金地乐华翰林艺境、西咸能金区的陕铁物流集团西咸综合调度中心项目之后，在西安落地的第三个代建项目。

根据地产房剑了解，这块地就是去年西安第二次集中供地的时候，西安颐馨裕盛置业摘得的港务区奥体大道以东、林荫路以南52.75亩居住用地。

除了金地管理之外，目前包括绿城、蓝城、当代、朗诗、融创、建业等房企在西安都有涉足代建领域。

因此，我们不妨聚焦一下西安楼市代建领域这几年的发展。

首先，购房者有一个疑问：为什么会出现代建这种模式？

这个问题要从两个角度来回答。

在地产行业中，有一些本土小型房企手中有土地储备，但其品牌、营销、产品、物业服务等方面跟大开发商无法相提并论，在目前激烈的市场竞争中不占据任何优势。但这些开发商又不想卖掉项目，因此就选择与更为专业的团队来合作，项目还是自己的项目，依托合作方的优势实现项目溢价、快速去化，在参与市场竞争的同时实现更高的利润。

对于大开发商来说，现在拿地越来越难，特别是在降负债的情况下，重资产扩张的步伐总是有限的。但这些大开发商又有着品牌优势、产品优势、营销优势、物业服务优势，因此就通过轻资产代建的形式与中小房企合作，在实现自身规模增长的同时实现利润的增长。

在国内，代建领域比较早、规模比较大的是绿城管理。2020年7月，绿城管理在港交所已经上市，成为“代建第一股”，目前市值在135亿港元左右。截至2021年底，绿城管理合约项目总建面8470万㎡，在建面积4400万㎡，覆盖101座城市，2021年实现营收22.43亿元、毛利10.41亿元、净利润5.71亿元。

一直坚守河南大本营的建业，走出河南的扩张方式用的是中原建业代建平台，2021年5月中原建业在港交所上市，成为港股第二家代建企业。2021年，中原建业营收为13亿元、录得净利润7.7亿元。

2021年绿城管理的净利率为25.44%，中原建业的净利率为59.2%，中原建业的盈利能力更强。同时，很明显可以看出的是，代建企业的净利润率远超地产开发业务，目前地产开发企业净利润率能够达到10%就已经非常厉害了。

目前，国内大多数地产企业均已经涉足轻资产代建领域，代建的范围已经不仅仅局限于商品住宅项目，还包括政府的项目、商业项目。例如：华润在西安代建代运营“三中心”，还有绿城代建的十四运全运村。

正如绿城管理CEO李军前几天在业绩会上感叹“代建的‘黄金时代’来了”，代建有着万亿蓝海市场。

具体到西安代建江湖，西安掀起代建模式热潮是从2017年开始的，当时有个标志性的项目是绿城桂语江南，也就是世园大公馆的部分地块。

绿城的代建平台绿城管理在西安有多个团队同时拓展项目，先后在陕西代建了西安绿城新兴玉园、绿城咸阳桂语江南、咸阳绿城春江花月、宝鸡太白山绿城云溪太白、泾河新城绿城桂语听澜、绿城高新诚园等等，具体哪些项目属于代建的项目大家可以登录绿城管理官网查询。

除了绿城管理之外，目前在西安同样依托宋卫平这个超级IP进行代建业务开展的还有蓝城、蓝绿双城，蓝城更多的是以小镇项目为主，蓝绿双城的项目比较少一些。

融创、当代、朗诗、建业等企业在西安也有项目属于代建项目。

除了这些大牌地产企业在西安开展代建业务之外，创始人、高管来自于品牌房企的西安嘉信美地实业、西安京浩房地产管理等本土企业，也在涉足代建领域。

从目前西安市场上的代建项目来看，可以分为以下几种类型：

第一种：纯代建。代建方纯轻资产模式合作，收取代建管理费，不同企业、不同项目点位不同。

第二种：带资金代建。在合作方资金不足的情况下，代建方会带有一定的资金进行合作，代建方在收取代建费的同时获取资金收益。

以上两种都是代建项目中常见的，还有一种是明股实债的代建。从股权关系、明面上看起来属于合作开发项目，但实际上属于带资金进场股权质押的代建项目，项目交付后代建方就会从开发主体的股东中退出，西安已经有实例。

从理论上来讲，土地方与代建方合作顺利的话，将是完美的结合，可以实现1+1＞2，购房者也可以买到更好的房子，更好的土地也可以兑现真正的价值。

但这是理论上，在现实中有时候双方的合作并不是那么的顺利。

代建方为了确保品质，必然有更高的成本投入，这就会导致项目的利润降低，这个时候土地方就不同意了、要求节省成本，双方由此产生并不愉快的合作，有的在合作过程中甚至解除合作合同，或者解除部分合作合同。品质无法保障的情况下，必然会出现购房者维权。这在西安也已经有先例。

这个时候，考验的就是代建方在合作过程中的话语权了。

事实上，代建模式要想走的更长远，一定要坚持的是长期主义理念，在确保品质的前提下，为委托方实现合理的利润目标。

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