与新房市场的数据，有官方发布的成交量、库存量相比，二手房市场的挂牌量则一直没有一个非常准确的数据。
关于西安二手房挂牌量处于高位，这是事实。但西安到底有多少二手房在等待接盘侠？又有多少二套房具有流通性？这一直是一个谜。
因此，我们不妨从贝壳上的挂牌量，来了解一下目前西安二手房市场的情况。
今天（5月17日）早上，贝壳上的数据显示，西安目前有105722套二手房正在挂牌。
从去年11月份开始，西安的二手房挂牌量就开始稳定在10万套。而在2020年底的时候，西安的二手房挂牌量在8.5万套左右，也就是说去年1年时间西安的二手房挂牌量增加了1.5万套左右。
当然，这个只是外网的公开数据，贝壳的内网到底还有多少房源没有显示，我们不得而知。
另外，大家不要被105722套的挂牌量吓到，因为在这其中分类为一室（车位、公寓）占到了21777套，也就是说真正的住宅、商业类挂牌量在8.39万套左右。再剔除掉商业类5000套左右，实际上住宅的挂牌量在7.9万套左右。
在这7.9万套住宅里面，其实还有一个房龄的问题。有将近5000套房源，房龄在20年以上，也就是2002年以前建设的房子。
10年以内房龄的住宅，实际上只有32499套，这部分房子实际上才是目前二手房市场流通的主力。
删选完之后你会发现，实际上西安真正具有流通性的二手房挂牌量，没有你想象的那么多。
昨天有个朋友说，他在华远君城的房子挂牌后一直卖不出去。
为此，我专门看了一下这个小区的二手房情况。这个共计7900多户的小区，剔除掉车位、一室房源之后，目前二室及以上住宅共计有328套房源在挂牌中。
该小区过去90天的成交量为22套，也就是说按照过去90天的成交情况，目前在挂牌中的328套房源要想全部卖出去从理论上讲需要3年半时间。
西安比较大的小区中，紫薇田园都市有935套房源在挂牌中、御锦城有800多套房源在挂牌中、万科城有600多套房源在挂牌……
2010年左右的这些大盘，目前二手房挂牌量相对来说比较多一些。
2016年下半年那轮被外地投资客争抢的几个代表性楼盘，龙湖源著有44套房源在挂牌、保利心语花园有174套在挂牌、金科天籁城有127套二手房在挂牌、龙湖曲江畔有63套、融创天朗珑府有56套……
所以说，不同小区的情况也是不一样的，销售压力、成交周期也是不同的。
在2021年上半年之前，由于新房限价、二手房不限价，西安二手房价格曾经一路疯涨，各大区域一二手房价格倒挂严重。
2021年中，西安楼市调控开始涉及到二手房市场，其中最重要的措施就是二手房指导价格。
二手房指导价格的出台，最重要的意义在于银行会按照指导价格来确定贷款额度，这无形中提高了二手房的购买门槛。
因此，2021年下半年开始，不管是从成交量，还是从成交价格，西安二手房市场均开启了回调，销售难度加大的同时，二手房中介行业进入冬天。再加上部分投资客手中现金流的影响，二手房降价销售已经非常普遍。
经历这轮回调之后，西安的二手房价格目前已经回归到了合理区间内。对于关注二手房的购房者来说，迎来了买入的窗口期。
对于购房者而言，如果是不急着住，新房依然是首选，毕竟西安的好房子越来越多，户型设计也在不断迭代创新。再加上新房的限价，价格也比较稳定，不用担心价格的过快上涨。
1.为了小孩上学。目前西安市场上的期房，一般需要3年后才能交房，也就是基本在2024年底、2025年了，对于有小孩在明年9月、后年9月上学的家庭，为了小孩上学买房买新房肯定是已经来不及了，此时不妨关注一下优质学区范围内的次新房。特别是对于想买学位房的购房者，只能买二手房了。
2.着急结婚用房。有房才能结婚，现在比较普遍，对于急着结婚的购房者而言，期房的等待有时候也是无法接受的，这个时候市场上商处于毛坯状态的次新房，可以说是最佳选择之一，其实基本跟新房差不多。
3.想买小户型的购房者。西安市场上的纯新盘，户型面积基本是100㎡起步，已经几乎没有八九十平米的两室了，首付预算有限想买小户型的购房者，只能将目光瞄向二手房市场了。
另外，大家在买二手房之前，尽可能找专业的中介机构，对于房源本身做以充分的了解，包括欠费情况、产证情况、抵押情况等等，避免踩坑。
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