西安新房市场最近是各种信息满天飞，购房者已经不知道到底该相信哪个。
一方面是中介圈房子销售火爆、房价要涨的说辞，一边是开发商给出幅度越来越大的优惠折扣；一边是意向登记频频飘红，一边是撤销率高达将近50%、摇号盘开盘也卖不完；一边是土地市场遇冷，一边是销售人员说：你看，又有开发商在我们旁边拿地了……
在上周末，西安有4个项目迎来开盘，分别是万科东望、华宇御璟天宸、华润置地沣華九里、振业泊樾府，这4个项目分别位于城东、高新、沣西、高陵，并且都是纯新盘首开。我们不妨看一下这几个项目的开盘去化情况：
1.万科东望：推售了658套房源，意向登记核验通过量1882个加推，实现了“千人摇”。根据几家代理公司监测的数据，万科东望首开去化率不高。根据西安万科官方发布的销售数据，万科东望此次开盘刚需、普通家庭选房结束后还剩余百套房源，也就是说卖了部分，去化率不高。
2.华润置地沣華九里：去年4月份拿地，楼面地价1.26万元/㎡，市场普遍预测该项目售价会在2.5万元/㎡左右。但华润置地沣華九里首开前夕通过渠道放风首开价1.55万元/㎡左右，实际上高层首开成交价1.6万元/㎡、小高层1.8万元/㎡左右，但当天推出的228套房源只卖出去了30套，去化率13%！
3.华宇御璟天宸：地处竞争激烈的高新CID板块，拿地超过1年半才迎来首开，334套房源意向登记核验通过家庭数量279个。开盘当天，给出了总房款9.9折的优惠，成交均价24614元/㎡。但279套房源当天只卖出去了88套，去化率26%。
4.振业泊樾府：地处高陵，开盘当天给出了开盘优惠98折、定存优惠99折、集团成立33周年特批99折、按揭98折/一次性97折，推售的196套房源成交46套，去化率23%。
从上述4个纯新盘首开去化率来看，遇冷非常明显。不管是主城区的楼盘，还是郊区的楼盘；不管是摇号盘，还是平销盘……去化率均非常的惨淡。
实际上，不仅仅是纯新盘，老盘南飞鸿鸿锦城在周末推售的155套房源，开盘去化率也只有56%。
对于开发商来说，目前开盘去化率能够达到60%左右，实际上已经是非常不错的成绩了。开盘就售罄，可能只有在个别楼盘中才会出现。
导致几个纯新盘首开失利的因素很多，区域内的新房供应量、价格、项目周边的不利因素等等，均有可能成为影响购房者选择的因素之一。
但从目前来讲，导致开盘去化率下降、市场降温最重要的两大因素是购买力、市场信心。
大环境之下，不管是有钱人还是工薪阶层，收入均受到一定的影响，并且稳定性方面也存在着一定的不确定性。因此，大家在消费方面必然会更加谨慎，在房子大宗商品消费方面，购买力下降也就很正常了。
从市场信心的角度来讲，虽然各地发布了一系列的支持住房消费的政策，但不管是土地市场，还是商品房成交量、价格层面，大家明显是缺少市场信心的。特别是这个月西安2022年第一次集中供地，国企、央企、城投公司托底，传递出的土地市场遇冷的信号，也给购房者带来了一定的影响。
所以说，正如我们之前在文章中提到的，这一轮楼市下行周期与2008年、2014年时的情况不一样，无法复制当时的市场周期。
从往年的楼市行情来看，下半年往往会迎来新房市场供应高峰，市场竞争会更为激烈。今年在叠加目前的市场大环境，下半年楼市行情到底会如何，目前不得而知。
对于开发商而言，在面对不确定性的情况下，在面对今年前5个月销售业绩大幅下滑的情况下，目前促销抢跑为上策。
不管是华润置地沣華九里低于预期价格数千元销售，还是中交长安里所推出的首付分期、替购房者还2年月供、送2年物业费和车位免费使用，以及滨江翡翠城打折优惠后再送8-10万的家居大礼包、融创宸光壹号推出的8500元/㎡的特价房、华润置地紫云府二期首开97折再送中央空调，万科、龙湖等开发商借助年中、6.18节点推出的一系列营销活动……开发商让利的同时，这些都给购房者带来了实实在在的实惠！
对于开发商而言，以价换量太正常不过了，毕竟大家更看中的是整盘、一个区域、一座城市的利润率，手握更多的现金流，将会更加从容的应对下半年的市场变化！
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