作为陕西唯一一家上市房企，天地源在上周五（2022年8月19日）收盘后发布了2022年半年度报告。
对此，我们不妨来关注3个重点：1.天地源上半年的经营情况；2.天地源上半年的股东变动情况；3.天地源下半年在西安大本营的可售项目情况。
首先，在这里需要提到两个概念：销售收入、营业收入。
我国的房地产目前实行的是预售制，开发商把房子卖出去签订购房合同，就可以计入销售收入，我们常说的房企销售额指的就是销售收入；而只有开发商将房子交付给购房者，才能根据会计准则计入到营业收入。
也就是说，今年上半年的营业收入，实际上是两三年前卖出去的房子，今年上半年迎来了交付。
根据天地源发布的半年度报告，2022年上半年天地源的合同销售额为58.54亿元，同比增长6.57%；权益合同销售金额51.12亿元，同比增长22.69%。
这个数据在上市房企中是非常牛逼的，因为大部分房企在上半年的销售额是大幅下降的。
今年上半年，万科合同销售额同比同比下降39.26%，碧桂园上半年权益销售额同比下降38.9%，绿城上半年合同销售额同比下降37.98%，中海上半年合同销售额同比下降33.2%。新城控股合同销售额同比下降44.62%……基本上是降声一片，而天地源的合同销售额、权益合同销售额均实现了增长，厉害不厉害？
根据中指研究院此前发布的2022年上半年西安房企销售业绩，天地源以40.3亿元的销售额位居TOP10第8位，这意味着西安大本营在上半年为天地源贡献了将近六成的销售业绩！另外，天地源云水天境单盘销售额16.8亿元，单盘为天地源贡献了28.7%的销售额。
在营业收入方面，天地源今年上半年的营收为31亿元，同比增长10.8%。半年31亿元的营收，也是近10年来天地源半年营收第二高，仅次于2018年上半年31.51亿元的营收。
众所周知，在过去几年天地源的销售业绩增速非常快，未来一两年随着各大项目陆续交付，大家将会继续看到天地源的营收大幅增长。
与销售额、营收保持增长不同的是，今年上半年天地源的净利润则大幅下降。根据报告，今年上半年天地源实现归母净利润881万元，同比下降96.7%，每股收益为0.01元。
净利润大幅下降，主要是由于去年上半年收到的陕西东方加德置业有限公司补偿款15924.66 万元，对上年同期报表利润产生重大影响。另外，惠州公司需要补缴御湾雅墅项目土地增值税2816.01万元，对天地源上半年的利润也造成了1909.36万元的影响。
天地源上半年的毛利率为18.41%，净利率为3.52%，盈利能力较弱。实际上，2022年，对于所有房企来说，不亏损实际上就已经很厉害了。
截止2022年6月30日，天地源剔预资产负债率为84.05%，净负债率为138.38%，进入橙色档。资产负债率的攀升，这一点需要警惕！上半年，天地源发债的资金成本在7.5%，要远远高于龙头房企、龙湖等优势民企。
根据报告，上半年天地源共计增储2块土地，分别为西安市高新区中央创新区104亩和31亩两个项目，计容建面25.06万㎡，拿地金额共计32.03亿元。这两个项目已经开始了相关招标工作，案名分别为天地源永安华府、天地源棠颂坊。
今年上半年，在3-5月那轮地产股行情之下，天地源的股价曾经经历了一波拉升，4月26日的时候最高冲到了5.15元/股，不过随后又回落。
天地源昨天（8月22日）收盘收于3.24元/股，较4月底的最高点回调了37.09%，较年初的3.08元/股依然有小幅的上涨。
对比2022年一季度报告、2022年上半年报告，你会发现在今年二季度天地源的股东发生了变化。
十大股东中，第一大股东依然是西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司，持股比例57.52%，没有发生变化，依然是国有控股，二季度控股股东没有卖出股票也没有增持。
第二大股东信裕金久（芜湖）投资中心（有限合伙），持股比例1.54%，也没有发生变化。
一季度末中的第三大股东、持股比例0.98%的自然人郑文健，在半年报的时候则退出了天地源十大股东之列；十大股东中的自然而王有利，则在二季度卖出了12.76万股，截止二季度末持股比例为0.9%，系天地源第三大股东；十大股东中的自然人王德华则在二季度增持了100万股，持股比例由一季度末的0.66%上升至了二季度末的0.75%，系第四大股东。
值得关注的是，天地源十大股东中，有四位股东是二季度新进入，其中包括3个基金、1位自然人。
新进入的三大基金分别为中国国际金融香港资产管理 有 限 公 司 － CICCFT9 （QFII）、中国国际金融香港资产管理有限公司－FT、中国国际金融香港资产管理有限公司－CICCFT8（R），截止2季度末持股比例分别为0.21%、0.2%、0.19%，全部是二季度买入的。
上述三大基金持有天地源的成本在3.45元/股，截止2022年8月22日收盘浮亏6.09%。
中国国际金融香港资产管理有限公司是中金公司在香港设立的独立资产管理子公司。因其特殊背景，中金公司在中国大型国企改制时期成了境内最大的股权投资银行，加上可与国际大投行齐肩的薪资水平，其因而被称为“投行贵族”。
另外一位在二季度跻身天地源十大股东的是自然人王琛，在二季度买入天地源155.16万股，持股比例0.18%。
除了天地源外，王琛在二季度还买入了渝开发，持有140万股，持股比例0.17%，位列渝开发第四大股东。
渝开发是深耕重庆的地方国有上市房企，天地源则是西安的地方国有上市房企，王琛如此钟爱地产股？
从公司基本面来讲，天地源接下来的业绩想象空间主要在两个方面：
1.过去几年的销售额大幅增长，陆续交付后将带来营收、利润的增长。2019年销售额78亿元，2020年销售额109.41亿元，2021年销售额121.89亿元。
2.同业竞争的整合推进，包括股权托管、逐步注入等。这一点天地源给出了36个月明确的时间表和每个阶段的计划，截止期限在2023年12月底。
今年上半年，天地源在西安的主力在售项目为天地源云水天境、天地源蘭樾坊。天地源云水天境属于流量盘，凭借区域优势、性价比优势，每次意向登记都是“千人摇”，上半年住宅已经售罄；天地源蘭樾坊今年主要卖的是叠拼产品，这类产品只能慢慢卖，属于非流量盘。
另外，6月底天地源与咸阳金控在咸阳高新区开发的天地源和樾溪谷迎来首开，7月份又迎来了加推，2次开盘都卖的不错，属于今年咸阳热销盘之一，也成为天地源在陕西业绩贡献最重要的力量。
今年6月份天地源在西安新摘得的2宗地，根据天地源以往的节奏，估计入市销售到明年了。此时，下半年天地源在西安目前已经亮相、唯一一个待入市销售的项目就是天地源棠樾坊。
天地源棠樾坊的位置在高新CID板块未来之瞳西南侧，紧邻龙湖青云阙、紫薇云峰里，去年10月份与紫薇、龙湖同一天拿地。
这个项目占地面积为33.94亩，总建面9.36万㎡，容积率2.8，规划了5栋高层及相关配套，住宅共计502户，停车位819个，住宅户型面积113㎡、127㎡，属于目前市场上主力需求产品。
目前天地源棠樾坊的价格还没有公示，参照周边项目的实际售价，基本在2.5万元/㎡左右。当然，具体售价还要等价格公示、开盘才能知道。
而今年下半年天地源是否还会继续在西安拿地，这个大家可以关注一下。
郑重声明：本文版权归原作者所有，转载文章仅为传播更多信息之目的，如作者信息标记有误，请第一时间联系我们修改或删除，多谢。
