金科，这几天新闻比较多。先是股价跌破1元/股、被申请重整，接着是董监高宣布增持、股价经历了“地天板”，然后是与陕西某国企传出绯闻……就这还没完。金科服务把金科股份，以及金科旗下的几十家控股子公司起诉了，要求返还15亿元借款本金、3233.27万元利息，上演了一场“儿子把爹和兄弟告了”的故事。
金科服务起诉金科股份
2023年5月30日收盘后，金科股份发布公告《金科股份:关于重大诉讼事项的公告》。
公告称：公司于2023年5月29日收到重庆市第一中级人民法院(以下简称“重庆一中院”)的诉讼材料，获悉原告金科智慧服务集团股份有限公司(以下简称“金科服务”)起诉公司及内江金科弘峻房地产开发有限公司、郴州金科凯天房地产开发有限公司等控股子公司关于借款合同纠纷一案已被法院受理。
金科服务要求金科股份立即返还借款本金15亿元，截止2023年3月20日的利息3233.27万元，及3月21日起至清偿日的利息。
同时，金科服务要求金科股份控股的内江金科弘峻房地产开发有限公司、郴州金科凯天房地产开发有限公司等43家控股子公司，承担抵押担保责任、在其各自名下提供抵押但未能设定抵押登记的不动产价值范围内向金科服务承担赔偿责 任 、 在其各自名下提供让与担保的不动产价值范围内向原告承担赔偿责任、其各自名下提供担保的不动产价值范围内向原告承担连带偿付责任。金科股份系A股上市公司，金科服务系港股上市公司。
截止2022年末，金科股份持有金科服务52.33%的股份，系金科服务的第一大股东和实际控制人。也就是说，金科服务把自己的母公司金科股份，以及43家兄弟公司起诉了。原因是，母公司金科股份从金科服务借了15亿元没还。
在过去几年，地产行业比较流行的拆分物业公司在港股上市，然后物业公司反哺母公司，碧桂园、恒大、融创、正荣、朗诗、远洋等等都是这样。地产公司为物业公司提供规模支撑、业务支撑，物业公司反过来反哺地产公司，最终实现共同发展。
金科曾经的辉煌
在中国地产行业，金科的品牌比较响亮。
金科是1998年从重庆起步的，那一年正好是中央停止福利分房。1999年，金科开发了第一个项目金科花园，这是重庆最早的一批高档商品房。2003年，金科在重庆开发了首个花园洋房项目天籁城，这个项目惊艳全国，成就了金科“洋房之父”的美誉。
2007年金科开始走出重庆，首次落子长三角无锡。2008年开始，金科开启全国化布局战略，当年金科的土储超过1000万㎡。度过了金融危机之后，2009年金科销售额迈入百亿元，跻身中国房企TOP30，金科的官网上将此作为跻身一线房企的标志事件。
像所有的房企一样，最大规模之后，要想进一步发展，就需要借力资本市场。因此，在2011年金科借壳ST东源成功在深交所A股挂牌上市，成为一家上市房企。上市之后的2012年到2015年，金科的发展比较稳健，保持在200多亿销售额的规模。
但是，从2016年开始，像大多数房企一样，金科开始了狂飙，仅仅用了3年时间就实现了从200多亿元级别的房企迈向千亿房企，2018年跻身千亿房企之后，2020年更是实现了2233亿元的销售额，位列2020年中国房企销售额第16位。
同样是在2020年，金科拆分物业板块金科服务，于当年11月在港股上市，上市当日总市值291亿港元。2020年，也成为金科发展最巅峰的时刻!在这一年，手握A+H股两家上市公司的金科老板黄红云，以215亿元的财富值位列当年胡润百富榜重庆上榜富豪第三!当然，从1998年成立到2020年这22年的发展中，金科也上演了惊心动魄的资本市场故事。
2016年，融创老板孙宏斌拿下了金科16.96%的股份，成为金科第二大股东。随后又通过二级市场不断增持，到2017年4月份的时候，融创累计斥资60亿元，持有金科的股份已经上升到了25%，到2018年10月份的时候融创持有金科的股份已经达到27.67%，以0.0002%的微弱优势登顶金科第一大股东。
当然，从2016年到2018年这几年时间，金科老板黄红云为了确保实控权、确保金科姓黄不姓孙，也采取了一系列的措施，包括修改公司章程、增持，以及与前妻陶虹遐、女儿黄斯诗达成一致行动人，还有回购注销股份。
孙宏斌与黄红云的这场资本争夺战，以2020年融创47亿转让了11%的金科股份股权给车建新的红星系而逐渐落下帷幕。
黄红云，保住了自己一手创办的金科!
金科的困境
回顾金科在2016年到2020年这几年的业绩高速增长，与新力、蓝光、阳光城、恒大等房企一样，都是建立在大规模举债的基础之上的。
翻开金科的财报就会发现，2015年底时金科股份的总负债为802.1亿元，到了2018年金科跻身千亿房企时负债规模已经增加到1929亿元，2020年年底时总负债更是高达3077亿元。
在2020年三道红线出台时，金科地产只花了半年时间就从踩中三条红线的“红档房企”变身为一条红线都没踩的“绿档房企”,堪称“神奇”!
而这种“神奇”的背后，财务技巧的挪腾、藏匿或从表内挪腾了多少负债，只有金科自己清楚。这种对财报的粉饰，并不能改变金科负债真实情况，只能从一定程度上延缓暴雷
。因此，后来金科商票逾期、美债暴雷、公开债展期等等，就不足为奇了。
2022年的年报显示，截止2022年年底金科股份的总负债为2606亿元。在这2606亿元的总负债中，流动负债高达2352亿元，其中短期借款为72.34亿元，应付票据及应付账款为313.6亿元，一年内到期的非流动负债为399.6亿元，三者合计达到了785.54亿元。而同期，金科股份的货币资金仅为119.6亿元，资金缺口非常巨大。
截至今年4月底，金科已逾期债务本金合计逾239亿元，按最新公告披露，这个规模还在不断增加。
同时，从经营和销售层面来看，金科股份也不乐观。2022年金科股份亏损达到了213.92亿元，今年一季度又亏损了2.95亿元。销售层面，2022年全口径销售额681亿元，同比下降63%。克而瑞的数据显示，今年1-4月金科全口径销售额为118.6亿元，位列百强房企第47位。而去年同期销售额为281亿元、位列第18位，这意味着今年前4月的销售额较去年同期再次下降57.79%。
市场销售额是房企资金回笼的重要构成部分，这部分对于金科来说，目前并不乐观。从目前来看，金科还没有选择躺平。
近日金科股份业绩会上，实控人黄红云明确说，“不管是引进国企战投成为公司大股东及重要股东，还是债务重组重整，任何有利于化解流动性困境、回归平稳健康发展的，我都会全力支持。”
上周在宣布增持时，金科在公告中也写到：公司股价近期大幅下跌，已严重偏离基本面，与公司经营结果和所付出努力严重不符，但对公司未来发展前景充满信心及价值高度认可。
在5月28日晚间，市场上传出消息：陕西建工控股集团与金科股份集团高层，就双方开展全面战略合作等事项向重庆市政府做了专题汇报。
据报道称，参会政府领导对双方的战略合作提出了殷切希望，并表示全力支持，市政府各部门做了详细的政策解读。对此消息，金科股份在5月29日发布澄清公告，公告中对“陕西建工与金科股份高层拜会重庆市政府领导，并就合作事项进行汇报”确认，但与相关合作方未签署任何协议，相关事项仍存在不确定性。
虽然说金科仍然在努力，但受到债务逾期、利润巨亏、销售额下降、市场大环境，多重因素叠加之下金科股份的股价在今年5月24日已经跌破1元/股，目前已经连续6个交易日低于1元/股。在这个过程中，虽然金科股份也宣布了董监高增持等利好，在上周五上演“地天板”收获了涨停、昨天也收获了6.98%的涨幅，但目前依然股价低于1元/股。按照规定，连续20个交易日股价低于1元/股，就将面临强制退市。蓝光已经因此而强制退市了……
这意味着，留给金科股份的时间不多了。
金科西安何去何从?
具体到金科西安，这些年也是经历了跌宕起伏。
金科进入西安的时间是在2013年，当年7月通过收购的方式获得了曲江大明宫板块93亩的土地，也就是金科天籁城项目。这个时间点并不好，因为这个项目刚刚开工之后的2014年、2015年，西安楼市就经历了最困难的两年。金科天籁城销售逐步企稳回升，是2016年8月份之后外地人涌入西安买房、西安楼市进入上升通道，才救了这个项目。
与金科天籁城生不逢时不同的是，金科在沣西的项目金科世界城，应该是金科进入陕西以来最顺的一个项目，踩对了时间节点。2014年5月份的时候，金科拿下咸阳渭河南岸陕西服装学院北侧4宗土地，共计240多亩，地价180万元/亩。拿地之后，金科并没有急于开发，直至2016年8月份这个项目金科世界城才亮相，随后当年10月份以4000元/㎡左右的价格开盘。2017年西安楼市一片火爆带动沣西，2018年沣西连续拍出多宗高价地，金科世界城的售价也是一路上涨，2019年年底住宅收官的时候已经卖到9500元/㎡左右。
随后，金科又在西安浐灞北辰大道开发了金科博翠天宸、杀入咸阳文兴路开发了金科集美嘉悦。金科博翠天宸是一个城改项目，2019年年底入市的，精装高层卖1万2、3,2021年6月份住宅售罄，刚好赶上市场最好的时候，速度比较快。
咸阳文兴路上的金科集美嘉悦，是2020年4月底摘地的，第一家在文兴路摘地的大牌房企。当年10月份，以8800元/㎡的均价入市销售，2021年年中均价拉升到了1万元/㎡以上。2021年下半年开始，由于咸阳市场大幅降温，再加上文兴路板块竞争激烈，项目销售难度加大，2022年开始项目的施工进度较慢，也影响到了销售。
当然，除了上述几个项目之外，金科在西安未央湖板块还储备有城改项目，接手的是一个烂尾多年的项目。只不过，就目前金科的情况来看，要想在独资扛起这个项目已经比较难了，就看是否会与其它房企合作了，例如国企。
对于金科陕西而言，目前在建的金科博翠天宸、金科集美嘉悦等项目保交付，才是当务之急和第一要务，金科博翠天宸可以说是今年西安保交楼的重点项目之一。毕竟，在建项目不交付，金科即使在西安开发新项目，估计也没人敢买。
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