昨天（9月7日），地产房剑刚刚推送了一篇文章《西安第2次集中供地的N个猜想》，今天西安第2次集中供地就来了。
我们什么也不知道，这只是一种巧合。
今天西安所发布的集中供地信息，分了两类土地：
第一类，挂牌出让的。
共计17宗，主要分布在鄠邑区、高新中央创新区、国际港务区、阎良区。鄠邑区的5宗地，有1宗是共有产权房用地，1宗是商业综合体的配套住宅用地；高新区的4宗地、港务区的2宗地、阎良的5宗地均为安置型商品房建设；另外还有1宗地是阎良的共有产权房用地。
第二类，公开拍卖的。
共计28宗地，合计1865.725亩。其中5宗在高新中央创新区共计247.305亩，2宗在经开区高铁新城板块共计166.132亩，4宗在曲江大明宫板块共计132.735亩，2宗在浐灞生态区共计299.399亩，1宗在灞桥区共计45.521亩，14宗在国际港务区共计974.633亩。
挂牌出让的地块都属于定向挂牌地块，大家没机会。因此，我们重点关注一下公开拍卖的地块，这才是真正影响商品住宅市场供应的地块。
对于此次公开拍卖的28宗地块，有以下几个看点：
看点一：溢价率均不超过15%。
公开拍卖的地块最高限价溢价率不超过15%，这基本上是各城市第二次集中供地的新规定，这样做的直接目的就是为了将溢价率控制在一定的范围之内，从而实现控制地价，防止出现单价地王。
西安第2次集中供地也是如此，28宗公开拍卖的地块溢价率全部控制在15%以内。
高新CID板块的几宗地，最高限价基本在2380万元/亩左右，高铁新城草滩板块的几宗地基本限制在1100万元/亩左右，港务区的地块地价基本限定在1000万元/亩左右。
看点二：高铁新城2宗地、浐灞1宗地有特殊要求。
这28宗公开拍卖的地块，看似公开拍卖，但实际上并不是谁都有机会买的，高铁新城的2宗地、浐灞的1宗地均作出了特别要求。
高铁新城草滩板块的2宗地，要求竞得人须参与高铁新城核心区内标志性超高层及大型商业综合体、企业总部或中外医疗服务设施地块竞拍，并出示有效报价。竞得人须按照高铁新城片区规划和整体建设进度要求，同步开展住宅、商业、医疗地块建设。
在前两天的时候，高铁新城刚刚挂出了南广场周边1宗商服用地、高铁新城板块1宗医疗用地，所以此次出让的这2宗住宅用地，其实就是为那2宗地配套的。
浐灞生态区新兴南路以南、田马路以东的147.208亩居住商服用地，则要求商服地块须建设40808平方米高品质特色酒店（四星级及四星级以上），按照《西安市人民政府办公厅印发加快推进高品质特色酒店建设政策意见的通知》（市政办发〔2017〕108号）规定，土地成交后竞得人必须与市旅游主管部门及浐灞生态区管委会签订监管协议，承诺自酒店建设项目动工之日起，三年内完成酒店建设，五年内完成星级酒店评定工作，且自酒店建成之日起三年内不得变更用途或自降等级；商服地块须先行或与住宅地块同步审批、同步建设。
看点三：要求5%、10%比例的自持。
根据出让公告，高新中央创新区的5宗地、高铁新城草滩一路以东的95.05亩土地、浐灞生态区的2宗地、灞桥区的1宗地、港务区的12宗地需要自持住宅建筑面积的5%，剩余的几宗地自持比例为10%，所有宗地自持期限均为10年，自持期内不得对外销售和转让。
自持，带来的两个结果：一是变相增加了开发商的成本，二是实际可售的住宅面积减少。
看点四：这一次，摇号卖地！
以前，西安公开拍卖的地块，常用的规则是达到最高限价之后竞配套面积、费用，变相增加了成本。
在10天前的8.30楼市新政中，西安明确提出了：优化住宅用地出让方式，严控住宅用地溢价率，不以竞新增配建方式提高实际地价，通过多种方式确定土地出让竞得人。
这一次集中供地，这个政策就落实了。
根据出让公告，这28宗公开拍卖的地块，本次国有建设用地使用权公开出让设定最高限价，当最终报价未达到最高限价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当报价超过最高限价，不再接受更高报价，以最高限价为基础，转为公开摇号的方式确定竞得人，成交价为最高限价。
也就是说，继沣西新城那宗摇号卖地之后，这一次西安又要迎来摇号卖地了。
在西安，不但买房得靠运气，卖地也是。
还有一点值得注意的是，此次土地出让明确规定到：“同一企业及其控股的各个公司不得参与同一宗地的竞买。”这意味着，面对摇号卖地的政策，华润、中海上次用的拿多个平台公司报名那一招，这一次不能用了。
看点五：对开发商买地资金来源做出要求。
8.30西安楼市新政中规定：加强房地产开发企业购地资金审查，对房地产开发企业的购地资金来源进行核查，确保竞买企业购地资金合法合规。
这一次集中供地，公开拍卖的地块在出让公告中明确要求：参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
这一项政策，影响极大，那些现金流紧张的开发商，将会被阻挡在拍地大门之外。
看点六：多区域毛坯房限价，给的尺度较大。
我们昨天在文章中说到，西安现在的这种“限房价、定品质、竞地价”规则中，土地出让时给出的毛坯房限价，如果价格高于目前该区域的商品房售价的话，会进一步拉高大家对西安房价的预期。
从第2次集中供地限定的房价来看，高新中央创新区板块的毛坯房给出了2.6万元/㎡以上的价格，高铁新城草滩板块的毛坯房给出了1.5万元/㎡以上的价格，港务区板块的毛坯房给出了1.5万元/㎡的价格、2.2容积率的地块甚至给出了1.7-1.8万元/㎡的毛坯房价格……均已经超过了区域内在售的楼盘价格！
估计看到这次集中供地的房价之后，大家就会发现目前在售项目的性价比了。
按照计划，公开拍卖的这28宗地，将会在10月14日、15日、18日进行拍卖，如果有摇号的地块的话那将在10月19日进行摇号。
西安第2次集中供地，各开发商的拿地热情如何，又有哪些地产企业将会有收获，我们拭目以待！
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