3个多月的等待之后，前天晚间深夜，西安终于放招，模仿长沙出台了“出租房后换房票”的政策。
政策一出，西安地产朋友圈顿时炸开了锅！有人认为这项政策将对西安楼市产生重要、积极的影响，有人认为这项政策要想执行起来困难重重。
那么，在当前的楼市敏感时期，西安此项政策能否进一步激活楼市？
关于西安此次发布的西安市住房保障工作领导小组办公室关于印发《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》的通知全文，大家可以在西安住建官方微信公众号上查看。
政策简单理解就是：鼓励市民将存量闲置的房子用做“保租房”，由指定的住房租赁企业进行统一管理运营，房子5年内不能上市交易。然后，居民家庭可以在西安限购区域内增加一张“房票”。
这个政策的出台带来的好处是：1.政府通过轻资产形式获得了更多的保租房，可以完成保障房任务指标；2.盘活了城市存量闲置房源，对于想置换但又没房票的家庭来说，有了购房机会，这部分家庭新增加一张“房票”之后可以进一步增加新房市场的需求。
今年5月初，一直被誉为“楼市调控优等生”的长沙市，在全国就率先发布了类似的政策，当时引发了全国媒体的关注。
因此，西安此次政策发布后，西安地产圈内顿时炸开了锅，将此政策看作是新房限购的变相放开！甚至有人没仔细看政策全文，就激动的说随便找个人签个租房合同，就可以拿到第三套房的房票。
第一，市民申请纳入保租房的这部分房源，是要纳入政府的保障房房源库的，由政府制定的住房租赁企业进行统一管理运营，不是你想租给谁就租给谁的。
我看了下政策中目前提到的那几家住房租赁企业，全部是西安市安居建设管理集团有限公司旗下的公司，西安市安居建设管理集团有限公司旗下的公司是西安市国资委的全资子公司，专注于保障性住房投、融、建、管、营。
所以说，这绝对不是你在路边随便找一个中介签个租赁合同那么简单。
政策提到：房租接受政府指导，租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。
也就是说，申请将自己的房子作为保租房之后，自己能够拿到的租金，是远远低于市场正常水平的，这一点大家能否接受，也是一个问题。
①.老破小本来就卖不上价，作为保租房之后5年内不能卖，5年后更卖不上价了，这一点要考虑清楚；②.以前大家个人出租房子基本都是没交税的，现在就不好说了。
所以说，新政策出台，先别急着激动，仔细看看，理性的想一想，就知道划来划不来了。至于西安有多少人会将自己的房子用做保租房，市民的积极性如何，还需要时间给出答案。
关于西安此次政策的效果，大家不妨看一下长沙的情况。
长沙是5月初发布“出租房换房票”的政策的，已经3个多月了，至于到底有多少长沙家庭将自己的房子申请做保障房我们不知道，但长沙的政策对于新房市场的影响，我们是可以从统计局的公开数据中看到的。
对于地方政府来说，目前的政策“救市”，直接目的不是为了房价涨，毕竟房价涨的太快带来的舆论压力是地方政府不愿意看到的。
政策的目的，是为了房地产投资的增长、商品房销售面积的止跌回升，因为只有这样市场需求才能释放，开发商拿地的积极性才能提高，政府卖地才好卖，房地产才能带动关联行业、产业。
根据长沙市统计局发布的每月经济数据可以看出，在房地产投资方面，2022年1-4月长沙市房地产投资增速为12.9%，5月初政策出台后，1-5月、1-6月的投资增速为8.5%、7.3%，很明显，政策出台后房地产投资增速不但没有上涨，反而下降！
再来看一下商品房销售面积增速，2022年1-4月的降幅为23.2%，5月初政策出台后，1-6月、1-7月的降幅分别为24.5%、26.5%，很明显，商品房销售面积的降幅非但没有缩小，反而是进一步扩大！
总之，长沙的“出租房换房票”政策出台后，并没有市场上“房票”的增加而对新房市场产生积极的影响，房地产投资增速在下降、商品房和住宅销售面积降幅在扩大！
从长沙的情况，基本上可以预测出西安此次政策对新房市场的影响，大家别抱太大希望。
市场上，现在影响新房市场最大的因素，并不是限购政策这些，而是购买力与信心。
正如前天晚上西安的政策出台后，我们公司鱼化寨贾零说：我缺的是“房票”吗？我缺的是买房的钱……
2017年到2022年，西安的房价翻了不止一倍，但西安人的收入增长了多少，大家心里都有数。
实际上，更重要的是，目前的经济大环境之下，不管是对于企业老板，还是管理层，或者是普通员工，大家都将面临公司经营不稳定、收入不稳定的影响，在这种情况下，大家不敢花钱了，更愿意把钱存在银行，手握现金流以不变应万变，这必然带来整个心房市场购买力的下降。
还有一点就是信心，就如我们前几天文章中提到，对于经济的信心、对于自己的信心之外，还有对于楼市的信心。
楼市已经狂奔了20年了，过去几年西安房价已经涨了那么多了，未来不可能再复制过去几年的房价涨幅，投资客必然要重新计算买房投资是否划算，未来的房价到底每年还能涨多少，房价涨幅是否能够跑赢资金成本，这是必然要考虑的。
还有就是看到房企爆雷频现，那么多项目停工，大家不敢随意买，万一“踩雷”，那可是几个家庭的积蓄与希望。
目前影响楼市的购买力、信心这两大因素，是多少楼市“救市”政策都无法解决的，只能等待经济、楼市的企稳和回暖，只有这样信心才能提升。
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